新传媒网进入“七下八上”主汛期，不少居民向本端反映，住宅楼外墙出现鼓包、开裂甚至脱落问题，不仅可能掉落砸伤人员、车辆，还容易导致房屋渗水漏雨，关系到大家的人身和财产安全，急盼相关部门尽快除险。记者立即赶赴现场探访调查。
珠江拉维小镇
“装饰檐都酥了，一下雨就脱落”
“今天下雨，我们阳光房的玻璃顶又被楼上脱落的墙皮给砸了。”7月25日，通州区珠江拉维小镇20号楼2单元的一位居民给记者发来一张照片。照片显示，一块长方形的墙皮掉落在其家玻璃房顶上，墙皮旁还有一堆随之掉落的水泥砂石，“幸亏这玻璃房顶是双层的，没给砸坏。”
该位居民告诉记者，只要风雨稍大，阳台外侧的装饰檐就会脱落。“上次是夜里9点多，我们正准备休息，突然窗外传来‘咚’一声巨响，因外面雷电交加，我们不敢跑出去看。第二天一大早才发现是装饰檐掉下来摔碎了。”“感觉这些外墙都是酥的，一刮风下雨就大块小块直往下落。室外掉墙皮，室内渗漏，一下雨我们就担惊受怕。”
该小区多个业主微信群内不时有业主反映类似问题，呼吁物业维修。一段视频显示，墙皮脱落后，雨水自楼前厅顶面墙缝渗入，“噼噼啪啪”落下，前厅地面满是雨水……“多次找物业，没用。”居民王女士反映，前两年小区内有不少住宅楼的外墙都进行了重新整修，“但至今还有十余栋没修，不知道是什么原因停工。”
7月19日记者在小区内走访，发现外墙开裂、脱落多集中在住宅楼二层、三层阳台上方的装饰檐，一些住宅楼的前厅、台阶及外墙还有开裂。站在20号楼1单元前向上望，只见二层与三层阳台上方的装饰檐已有多处脱落缺失，装饰檐与墙面接缝处出现大大小小的豁口。该楼前厅两侧建有两根水泥立柱，立柱下方的水泥基座裂开了几道大口子。
19号楼2单元前厅的水泥基座也开裂了。记者顺着外墙裂纹轻轻一掰，一大片水泥墙皮便被轻松揭下。35号楼1单元左侧有一家超市，或许是担心往来采买居民的安全，超市大门上方的墙体钉着大片铁皮。
此外，16号、42号等多栋住宅楼外墙开裂严重，基座、墙体均存在不同程度的断裂问题。外墙上的墙皮有的掉落了一半，另一半也摇摇欲坠，“一刮风就得砸下来，走路别靠墙太近。”一位居民路过时提醒说。
位于该小区西北角的几栋住宅楼外墙已成“大花脸”，几家居民阳台外侧的装饰檐大片脱落。楼下拉起了警戒线，线上挂着一块警示牌，写道“此处有坠物，危险！请勿靠近！”
根据居民指点，在该小区南门附近，记者发现有几栋住宅楼的外立面看上去较新。“这是物业花了630万元公共维修资金修的，工程至今也没验收。”一位居民说。
回应
“十余栋楼未修外墙，原因不清楚”
针对小区内多栋住宅楼外墙开裂、脱落等问题，珠江拉维小镇的物业公司一工作人员回应称，前两年已对小区内20栋住宅楼的外墙及漏水问题进行了维修，资金来源是小区公共维修资金，目前还有十余栋住宅楼未修。至于原因，该工作人员称其不清楚。
关于这些住宅楼墙皮脱落的问题，该工作人员称，只要有居民报修，物业就会去现场查看。记者问：“现在居民家的装饰檐一到下雨就会脱落，已多次要求物业维修，物业是否已经启动维修？”该工作人员表示，其能做的只是将相关情况告知物业公司领导。
北新仓小区
“不尽快维修，光挂个警示牌有什么用”
北新仓小区4号楼正对着该小区南大门，记者走近便看到楼体外墙龟裂如蛛网，一道道裂缝纵横交织，布满整面墙体。再细看，有的墙皮已脱落，露出白色泡沫状保温层，顺着脱落处轻轻一揭，更大片的墙皮便掉了下来。
在一层一家住户的防盗窗下面，记者看见一片墙皮已不知所踪。一位居民称，“物业公司说这是正常现象。正常现象能掉墙皮？能渗水漏雨？”
沿4号楼向西一个个单元看过去，记者看到不少栋住宅楼外墙开裂严重。8号楼东侧的灰色墙皮脱落后，白色内墙也开裂了。另一栋住宅楼东侧，密密麻麻数十处宽大裂缝横在墙面上，或许是因雨水渗入，裂缝内呈现出湿漉漉的黑色。
3号楼单元门前，外墙开裂更为严重。自该栋住宅楼东侧进入单元门需上几级台阶，记者发现台阶北侧的基座中部有一道横向开裂，几乎贯穿整个基座，几辆自行车就停放在裂口下方。“跟物业反映过多次，没用。”一位居民说。居民崔先生指着一块警示牌告诉记者，“每天我们都会进出楼门，外墙开裂，物业不尽快维修，光挂一个牌子让人‘当心落物’有什么用呢？”
该小区内不少住宅楼外挂着“当心落物”的警示牌，黄色三角形背景内，一个人形图案上方是大大小小正在坠落的石块。
此外，根据居民反映，记者还前往东城区富贵园三区1号、3号、5号住宅楼，以及西城区展览馆路26号住宅楼查看，发现这些住宅楼均存在外墙开裂、脱落等问题。居民表示，盼望相关部门能督促物业，对外墙开裂部分进行紧急维修，及时消除安全隐患。
回应
“外墙龟裂属正常现象，不影响住宅楼安全”
就北新仓小区部分住宅楼存在的外墙开裂、脱落及基座裂缝等问题，该小区物业公司一负责人告诉记者，物业会派工程人员现场查看，“遇到刮风下雨等特殊天气，工程人员都会加强巡查。”据介绍，该小区住宅楼已有21年楼龄，“小修小补是有的。小区内也有部分住宅楼使用公共维修资金修过楼顶及外墙。外墙墙皮龟裂是长期风化造成的，属于正常现象，目前看对住宅楼使用没有影响。”
但该负责人同时表示，如有居民家中漏雨电话报修，物业目前能做的只能是小修小补，进行紧急排险，“对楼体外墙进行彻底维修，还需聘请第三方检测机构，看能否启动公共维修资金。问题在于启用前需要征集居民的意见，这会拖延外墙维修的进度。”
专家分析
住宅楼管理主体应及时“除险”
北京市金台律师事务所律师司鹏飞认为，《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条、第一千二百五十三条已为小区治理外墙脱落问题的责任归属进行了明确规定，“住宅楼外墙开裂脱落发生在房产保修期内且因质量问题导致，责任通常由开发商承担，开发商应负责维修和赔偿。一旦过了保修期，若小区内有物业公司进行服务和管理，责任通常由物业公司承担。物业公司有义务对小区的共有部分进行审慎管理和及时维修。如果小区没有物业管理或者没有维修资金，那么责任应当由产权人或该楼全体业主共同承担。”
住宅楼外墙开裂脱落还涉及安全隐患排查、工程管理、资金筹集等多个问题。司鹏飞称，物业公司应对小区外墙开裂脱落进行全面排查，确定问题的范围和原因。2023年8月，北京发布《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，其中明确了先施工抢险，再走公示、拨付资金等应急维修程序，“资金难是一大难题，在紧急情况下，需要维修建筑物及其附属设施时，业主大会或业主委员会可以依法申请维修资金。”
司鹏飞指出，物业公司对建筑物共有部分负有维修、管理义务。建筑物的外墙属于建筑共有部分，相应维修应由管理人负责。“对于住宅楼外墙脱落砸伤汽车、电动车甚至居民等情况，已有多份裁判文书载明，物业公司具有过错，应承担赔偿责任，物业公司不能简单以不可抗力为由拒绝承担责任，也不能因其已张贴警示牌提醒业主防范而免责。物业公司所要做的，就是加强巡查，及时除险。另外，属地监管部门也应进一步健全墙体开裂脱落隐患的抽查检测机制，提醒督促住宅楼管理方承担责任。”
